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      【配資開戶】如何應對“0利率”、高估值:現在可能是買入美

        美股市場,過去一年時間房地產投資信托基金(REITs)獲得大幅上升,這讓許多投資者不禁要問:REITs現在的估值是合理,還能買入嗎?

        在國債長期利率接近0%和股票估值高企的情況下,華爾街分析師預計REITs將大放異彩。

        美股REITs在過去一年里增長了75%,但也僅僅是回到新冠疫情爆發前的水平,總的來說,REITs在過去五年的回報是令人失望的。      目前是購買REITs最好的機會

        在評估某一特定行業的估值時,需要了解金融市場不同資產都是“相對的”,因此只有在其他競爭性投資更便宜的情況下,某種資產類別才能被認為是昂貴的。

        首先,來看國債。在疫情剛開始時,美聯儲將利率下調至0%,并明確表示,至少在2023年之前,利率可能會保持在接近0%的水平。以歷史為鑒,考慮到美國走出上一次金融危機花了6年時間,加息可能還需要更長的時間。

        因此,美國國債收益率幾乎為零。10年期美國國債(IEF)的名義收益率為1.5%,但如果扣除三分之一的稅收,則剩下1%,再扣除1-2%的通貨膨脹,實際收益率為負:      投資者都能明白,實際回報率為負是不可持續的,因此,有些投資者會選擇投資公司債券。

        公司債券比美國國債好一點。目前,長期公司債券(VCLT)的平均收益率為3.2%,大約是美國國債收益率的兩倍。

        但是扣除1/3的稅收,剩下的只有2%。然后去掉通貨膨脹的1-2%,剩下0-1%。最后,投資者還需要考慮信用損失,這是投資公司債券時不可避免的。

        目前經濟環境下,信貸損失可能會異常巨大,因為許多公司受到疫情影響不得不提高杠桿率,面臨投資評級下調,假設每年的信用損失為0.5%,實際回報率也是接近0%:      再來看股票市場,巴菲特曾說過,利率對于資產價值的作用就像地球引力對于其他物體的作用一樣。

        鑒于上文已分析債券和國債的預期收益率接近0%,標普500指數(SPY)今天的市盈率估計為44倍,比其歷史平均水平高出2倍多:

      
【配資開戶】如何應對“0利率”、高估值:現在可能是買入美

            從歷史上看,高估值最終導致令人失望的未來回報。圖表顯示,標普500指數從未能夠長期維持如此高的市盈率。最終,在經歷了一段無法持續的異常強勁的回報期后,其估值將持續下探。

        綜上所述,無論是美國國債、債券和股票,目前投資都只能換來令人失望的預期回報,越來越多的投資者擔心,我們可能面臨失去的十年。世界上最大的對沖基金經理雷·達利奧(Ray Dalio)對“失去的十年”這一觀點特別直言不諱,稱這可能成為投資者司空見慣的現象。      這促使人們對房地產投資信托基金、基礎設施、私人股本、SPACs(SPCX)、比特幣(BTC-USD)等另類資產產生了前所未有的需求。

        REITs的估值應該根據其所擁有的房地產的價值來評估

        在過去一年里,大多數REITs的交易價格都大幅低于資產凈值(簡稱NAV),但在最近的經濟復蘇之后,其重新定價已接近其NAV,那是否意味著其目前估值已經體現了內在價值呢?

        分析師稱,在疫情逐漸得到控制后,資產凈值將迅速增長。如房地產行業的凈營業收入(簡稱NOI)將有所回升,并推高資產凈值。更重要的是,預計行業資本化率將壓縮至較低水平,這將推高房地產價值和資產凈值。

        舉個例子:

        目前投資者可以以6.5%的資本化率購買Dollar General(DG)凈租賃房產。假設該地產每年產生20萬美元的凈營運收入,資產凈值則為30.8萬美元。

        但在一個利率較低的大環境下,市場對這類資產的需求將大幅增長,從而推低資本充足率。假設同樣的房產現在以4.5%的資本化率交易,它的價值將增長近50%。再加上一些NOI的增長,房產價值就進一步增加了。

        請注意,這里談論的是資產總值,但由于房地產投資信托基金也有杠桿作用,對其資產凈值的影響將更大。在這種情況下,房地產投資信托基金的資產凈值可能會上升60%-70%。

        想想所有的養老基金、保險公司、銀行和退休人員,他們絕對需要收入來生存。如今,除了在房地產和房地產投資信托基金(REITs)之外,幾乎沒有其他地方可以獲得這種收入。

        Brookfield(BAM)認為,機構資本將在未來十年迅速增長,其中一半以上將最終投向REITs和房地產等替代資產,以滿足投資者的收入需求:      傳奇投資者布魯斯·弗拉特(Bruce Flatt)在最近的一次采訪中指出,他預計在某些情況下,資本化利率將下調一半,使房地產價值翻一番:

        比如市中心寫字樓的資本化率以前可能是4%,現在可能是2%。如果我們處于一個0%的利率,如果這座建筑在疫情之前以4%的資本化率出售,并以10億美元的價格成交,那么它將以2%的資本化率賣出20億美元。這是10億美元的利潤。

        再來看瑞士已經有一段時間接近零利率甚至負利率,房地產價格因此暴漲。上市房地產公司也參與了上漲,目前瑞士的股息率約為2%。預計同樣的情況也會發生在美國,因此這可能是目前以低收益率購買房地產投資信托基金的最后機會。

        Camden Property(CPT)最近指出,其目標市場的公寓社區首次以3%的低上限利率出售。

        如果資本充足率保持在這樣的水平,其資產凈值將大幅上升,股價也將大幅上升。

        總之,目前實際利率已經降到0%,整個股市已經重新定價,標普500指數目前的市盈率為44倍?,F在,輪到房地產投資信托基金(REITs)迎頭趕上了,鑒于資本充足率繼續壓低,REITs資產凈值(NAV)升至歷史新高。    

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